PERKARA TANAH

Pemindahan Hak atas Tanah karena Jual Beli

Pada dasarnya, setiap pemindahan hak atas tanah wajib dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana dijelaskan pada Pasal 37 (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sebagai berikut:

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Jadi secara prinsip, seharusnya jual beli yang dilakukan dituangkan di dalam Akta Jual Beli (“AJB”) yang disahkan oleh PPAT, dan kemudian disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran tanah (perolehan surat tanda bukti kepemilikan tanah atau sertifikat).

Diasumsikan bahwa sertifikat nasional yang dimaksud di sini adalah pendaftaran AJB yang disahkan oleh PPAT pada Kantor Pertanahan yang nantinya akan dijadikan sebagai dasar perolehan sertifikat tanah (AJB sebagai dasar perolehan sertifikat tanah), dengan tidak adanya pendaftaran AJB tersebut, maka kekuatan pembuktian yang menandakan terjadinya pemindahan hak atas tanah yang menjadi sengketa mau tidak mau tidak kuat, terutama di pengadilan.

Selain itu perlu diketahui bahwa AJB saja tidak cukup untuk membuktikan kepemilikan tanah.  AJB memang dapat membuktikan telah terjadi transaksi jual beli tanah. Akan tetapi, untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan atas tanah hanya dapat dibuktikan oleh adanya sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah.

Sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 32 PP 24/1997, yaitu:

1. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Untuk itu jika Anda ingin membuktikan bahwa tanah tersebut, maka idealnya harus dibuktikan dengan adanya AJB sebagai bukti telah terjadi transaksi jual beli dan sertifikat kepemilikan atas tanah tersebut.

Peralihan Hak karena Pewarisan

Di sisi lain sebaliknya, sebenarnya pihak A juga wajib melakukan pendaftaran atas pewarisan tanah yang menjadi sengketa tersebut, sebagaimana ditentukan oleh Pasal 42 ayat (1) PP 24/97:

Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

Namun, mengenai hal ini, bukti-bukti dapat diajukan di dalam persidangan dan ditanyakan kepada Kantor Pertanahan terkait, jika memang tanah warisan tersebut telah didaftarkan secara sah dan perndaftaran tanah tersebut menunjukkan bahwa hak atas tanah telah ada pada pihak A. Jika tidak ada bukti-bukti mengenai pendaftaran peralihan hak karena pewarisan di Kantor Pertanahan akibat pewarisan sudah terjadi jauh sebelum dikeluarkannya kewajiban pendaftaran tanah ini, maka kita dapat lanjut pada isu selanjutnya.

Sengketa Batas Tanah

Sebenarnya, yang menjadi permasalahan adalah apakah tanah yang dibeli oleh keluarga Anda masuk sebagai tanah A atau tidak berdasarkan batas-batas tanah yang sebenarnya juga kabur berdasarkan penuturan Anda. Diasumsikan, bahwa penentuan batas-batas tanah (patok-patok tanah) diselenggarakan pertama kali setelah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria(“UUPA”) berlaku, sehingga dianggap penentuan batas-batas tanah ini sebagai penyelenggaraan pendaftaran tanah yang pertama kali.

Di dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, dilakukan pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut beserta dengan pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Maka dari itu, memang benar perlu dihadirkan saksi-saksi yang berkaitan pada saat pengukuran tanah berlangsung, tetapi jika tidak dilengkapi dengan dokumen-dokumen yang menguatkan keterangan saksi, maka berlaku adagium unus testis nullus testis (satu saksi bukanlah saksi, jika hanya terdapat satu saksi maka harus sesuai dengan alat bukti lain), sehingga keterangan saksi pihak Penggugat menjadi ditiadakan.

Ditambah lagi dengan adanya saksi tandingan yang dihadirkan oleh Tergugat, meskipun memang akhirnya keterangannya dianggap tidak berdasar, tetapi karena sifat hukum acara perdata yang menerapkan hakim yang bersifat pasif, maka harus dibuktikan oleh Penggugat bahwa keterangan saksi Tergugat memanglah tidak berdasar.

Langkah Hukum

Sebagaimana telah dijelaskan di dalam duduk perkara, bahwa perkara ini sudah pada tahap banding di Pengadilan Tinggi. Maka langkah hukum selanjutnya adalah jelas mengajukan upaya kasasi di Mahkamah Agung.

Pemeriksaan tingkat kasasi yang bersifat judex juris, yakni memeriksa penerapan hukum atau penerapan asas-asas hukum pada putusan tingkat di bawahnya, maka tidak dapat diajukan alat-alat bukti baru, kecuali pada tingkat Peninjauan Kembali, jika memang perkara harus sampai pada tingkat Peninjauan Kembali.

Akan tetapi pada tingkat kasasi ini, masih dapat diusahakan bahwa terjadi kekeliruan penerapan asas hukum oleh hakim di tingkat Pengadilan Negeri atau Pengadilan Tinggi, seperti misalnya hakim di tingkat peradilan di bawah Mahkamah Agung tidak mempertimbangkan beberapa alat bukti yang diajukan atau sebaliknya, hakim justru mempertimbangkan saksi yang sama sekali tidak relevan terhadap kasus, padahal hakim diwajibkan untuk mempertimbangkan kesesuaian kesaksian dengan alat bukti lainnya.

Atau, dapat pula diinvestigasi apakah sebenarnya saksi yang dihadirkan oleh Penggugat adalah saksi yang benar-benar independen atau ternyata disewa oleh pihak Penggugat untuk membela pihak mereka. Hal ini dapat dilihat dari latar belakang saksi yang dihadirkan oleh Penggugat. Jika terbukti bahwa saksi tersebut tidak independen, maka keterangan saksi tersebut dapat tidak dihiraukan oleh hakim.